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胸中无剑:何帆的BLOG

沙漠的内心是潮湿的

 
 
 

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关于我
何帆  

何帆,男,1971年出生于河南省荥阳县,   1996和2000年毕业于中国社会科学院研究生院,分别获得经济学硕士和博士学位。   1998年至2000年在美国哈佛大学进修。   2000年至2002年在中国社会科学院世界经济与政治研究所做博士后。   现任中国社会科学院世界经济与政治研究所《世界经济》编辑部主任、国际金融研究中心副主任。   主要研究领域   国际金融、国际政治经济学、宏观经济学、公共选择、新制度经济学。

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房产“小阳春”背后是严冬  

2009-06-17 13:36:00|  分类: 《今日观察》评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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50块钱雇用房托,北京部分地产商打造09年楼市的新闹剧,北京楼市是春暖花开,还是虚假繁荣?

据说从今年的2月份开始,楼市就已经迎来了久违的“小阳春”,甚至出现了很多看起来非常专业的数据,当然这些专业的数据是为了进一步地来验证,楼市已经迎来了久违的“小阳春”这样的一个论证。这究竟是楼市的一次真实的回暖,还是又一次的地产开发商制造?在乱象的背后,究竟有着怎样的真相?央视经济频道主持人陈伟鸿与著名财经评论员何帆和张鸿共同评论。

张鸿:“房托”升级  开发商独自生火造就“小阳春”
(《今日观察》评论员)
房托一点都不新鲜,05年、06年、07年的时候,很多新闻都报道过房托,开发商雇一些农民工来替他们排队,造成虚火的假象。那这次说明什么呢?说明他们故伎重演,有梦回高房价时代这样的梦想。但是它还不完全是故伎重演,有一些新的升级版,他们现在不再雇农民工了,而是集体雇这个楼盘四周的大爷大妈们到我们这儿来排队,管吃管喝,一天我还给你50块钱。其实大爷大妈就是群众演员,就说明开发商不光能盖楼,还能当导演。


过去在房价上,价格是有泡沫的,现在很难避免在成交量上也有泡沫,在去年底的时候,我记得房地产商潘石屹就说,他说中国房地产业的欺诈行为,比奶粉业的三聚氰氨的危害还大。


比如说骗贷,现在银行开始放松银贷了,二套房的贷款也开始放松了。这两天《华夏时报》揭露了一种贷款叫过桥贷款,就是阴阳合同,现在很多的房地产商,需要资金,银行又贷不到钱,那我是民间资本,我可以把钱给他。我用五到六折的房价,团购他一批房子,团购完了,钱给他。如果说他在规定时间内,能把钱还给我,那我就收所谓的利息,这个利息很多都是高利贷的这种利息水平。


如果房产商还不起,民间借贷人房子已经买到了,所以也无所谓了。因此通过这样一个手段,既缓解了开发商的资金链紧张,也让成交量做大,所以很多“小阳春”它有自然温度的回升,也有开发商自己生火把温度提高了。 
 
何帆:房托之后还有什么伎俩可用?


(《今日观察》评论员)   
这些大爷大妈,只是过渡时期的产物,那么以后呢,可能还会进一步请一些专业人士,大妈会变成大学生,而且现在人家还要经过专业的培训。培训完了之后,你一个人还得演几个不同的角色。最后的结果就是房托开始泛滥,泛滥到最后,就很可能在有一些楼盘里头,房托比买房的人还多。


演来演去,演的到底是什么戏,这不是一出三岔口,这是一出空城计,就是他们是在虚张声势。因为现在是开发商卖楼的一个关键的时刻,三四月份,在过去的时候,都是售楼的旺季。如果你现在你不卖掉的话,你可能会快半年就过去了,今年的业绩就不好交代了。


开发商36计都用出来了,一开始的时候,是请一些售楼的小姐忽悠大家,后来开始在媒体上做工作,最后开始找专家,现在专家也不可信了,怎么办呢?出来房托。套用余光中的一首诗就是现在的楼市就是一道美丽的谎言,消费者在这头,开发商在那头。所以我们真不知道,房托之后,开发商还有什么伎俩,还可以再用。

刚喊完呼吁救楼市,没过几天,却又在喊楼市已经回暖,一个房地产商,为何有这么多的小伎俩,楼市有没有回暖?谁都在询问真相,何时出手购房,消费者还需把眼睛擦亮。

张鸿:房产“小阳春”是价格下跌的预兆
(《今日观察》评论员)
这个房产“小阳春”说是成交量的上涨,但是并不是所有的区域都上涨,比如说北京,其实都是自住型的,小户型的自住住房,基本上都是四环五环以外的,里面的成交量并没有大幅上涨。


还有一个是二手房的成交量上涨其实是以价格的下跌为代价的,就是价跌量增。用股市投资的话来说,叫放量暴跌,不一定暴跌,放量下跌,这不能说是一个上涨的预兆,它是一个继续下跌的预兆,如果说楼市回暖的话,我愿意说它是“诈”暖还寒,这个“诈”是欺诈的诈。

何帆:收入没提高、房价没下跌,房地产的春天远远没有到来
(《今日观察》评论员)   
我们用数据来说话,其实2月份的时候,房价还是一直在下跌,而且2月份已经到了一个历史最低的位置。另外一个数字,就是房地产的投资,投资增速跟去年同比现在只有1%,而我们知道现在固定资产投资同比的增长是26.5%,那就是说明房地产商自己对未来也没有非常高的信心。


所以我想到底是不是真的是已经春暖花开了,还是要看最基本的指标,就是买房这些人的收入是不是提高了?另外一个房价是不是下跌了,我们现在看到其实大家的收入,不下跌就已经是很好了,更不用说还保持高速的增长。另外房价我们到现在为止,没有看到明显下跌,如果这两个条件不满足的话,很难说房地产就真正迎来了一个新的春天。

牛刀:有些中小银行在配合开发商做虚假按揭
(《今日观察》特约评论员):
中国的房价是没有任何理由,可以在这个时候往上提价的。它只有慢慢往下降价,慢慢放大成交量,吸收真正的买家进来。因为投机炒家进来以后,他对楼市带来的伤害是巨大的。也就是说他不是自己真正的购买,而是利用银行的杠杆,套取银行的资金。这样一来就可能会导致中国次级房贷这种手法实际上很低级。


这种手法尽管很低级,但是不容易被发现,如果这里面任何一种操作步骤,离开了银行内部工作人员的支持,他都办不成。中小银行在开发贷款,大量松动的情况下,他们配合开发商做假按揭,因为他们认为,这种假按揭是没有风险的。实际上假按揭的风险非常的大。
   
叶檀:房产还是处在低迷期    靠炒作很难制造房地产的“小阳春”
(《今日观察》特约评论员):
经历了一年多的低迷期之后,房产有些自住性的需求,给压抑住了。我们这次来看,成交的主要的房型,其实是中小套型,那就说明主要是自住性的人,无法再等待,看到房价下跌他也在购买。房地产商做了一些假象,这种情况也是存在,虚假按揭甚至是雇人排队,来制造哄抬房价的行为。如果是靠这些炒作的话,要制成起房地产的小阳春,恐怕是比较困难的。我认为现在房地产还是处于低迷期,从现在整个的库存量来说,如果按照小阳春时期的成交量,它的整个库存的消化期,会从两年多下降到一年左右。但是现在看来,情况还是比较严重的。

何帆:房产“小阳春”背后是严冬
(《今日观察》评论员)  
估计有的开发商用房产“小阳春”这个词的时候,,心里在偷着乐。他希望“小阳春”,就春暖花开,甚至后面还是夏天,芝麻开花节节高,但其实是错的。“小阳春”在我国古代农历里是10月份,在有些地方,是指在立冬和小雪之间,可能会实现一段回暖的天气,有时候树可能还会开花,所以管这个季节叫“小阳春”,“小阳春”之后,实际上就是寒冷的冬天。我不知道如果是开发商知道这个来历的时候,他还敢不敢用这个比喻,但是至少这个比喻有可能对开发商来说,会是一语成谶,我们现在也在等待,但是我们等待的不是房地产商的“小阳春”,我们等待这些死扛的开发商,以后可能会失败得很惨。

张鸿:“小阳春”是“多投陷阱”
(《今日观察》评论员)
在股票市场上有一个术语叫多投陷阱,就是你看着股市要涨,这个股票要涨,但其实它是一个陷阱,你买了就被套在里边了,所以作为买房者和想买房的一些人,一定要当心这个“小阳春”它是一个多投陷阱,怎么避免陷进去呢?首先你不要相信房地产商,不要在那看到很多人在那儿卖,好像在签约,你就把钱掏出来了。你也不要相信所谓的专家,因为群众并不知道这些专家的真正的来历。


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