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胸中无剑:何帆的BLOG

沙漠的内心是潮湿的

 
 
 

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关于我
何帆  

何帆,男,1971年出生于河南省荥阳县,   1996和2000年毕业于中国社会科学院研究生院,分别获得经济学硕士和博士学位。   1998年至2000年在美国哈佛大学进修。   2000年至2002年在中国社会科学院世界经济与政治研究所做博士后。   现任中国社会科学院世界经济与政治研究所《世界经济》编辑部主任、国际金融研究中心副主任。   主要研究领域   国际金融、国际政治经济学、宏观经济学、公共选择、新制度经济学。

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廉租房管好还是建好  

2008-11-13 18:38:04|  分类: 《今日观察》评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“保障性住房”是最近房地产市场上非常热门的一个词汇。在国务院最新出台的十条扩大内需的措施当中,加快建设保障性安居工程被排在了第一条。那么什么是保障性住房?哪些人可以享受到保障性住房?它对我们现今的房地产市场的发展会带来什么样的影响?央视二套的《今日观察》节目中,主持人陈伟鸿和评论员张鸿、何帆一起为大家分析放在刺激经济、拉动内需十大措施首位的保障性住房建设。

谁能住进廉租房?

何帆:扩大廉租房合适条件 低收入家庭也可住上(《今日观察》评论员)

    廉租房实际上它是一个真金白银的保障性住房。廉租房是不用花钱的纯保障住房。只要满足一定的条件,政府就能给某些居民这个廉租房。而平时所提的经济适用房,还是两限房,都是要花钱去买的、

    出台这个国十条,尤其又把保障性住房政策在国十条的首要的位置,实际上是跟扩大内需这个背景是有关的。过去一直在讲,要扩大内需,为什么老百姓不愿意去消费?其中一个很重要的原因,就是大家对未来没有信心。尤其是对住房没有信心,因为房价一天一天在上涨,不知道我要攒多少钱,才能够买得起房。尤其是对中低收入阶层来说,要咬紧牙关,有时候要这个牙都咬碎了,才能够去东借西借,拼凑起来一些钱,才能去买一套住房。而一旦买上了这套房,你就变成了房奴。就是蜗牛背着重重的壳,那你就不敢再去消费其他的产品了的房奴。

    现在通过廉租房,至少让大家很放心,一块石头放下来了,这个时候你就可以增加其它的消费。实际上是通过民生,在刺激一个更大的内需。因为现在廉租房工程,能带动相像钢铁、像水泥、像家具、像装修等行业。

    全国范围内,低保收入的这些家庭,就是收入最低的。那么大概是400多万户。现在逐渐要把这个标准要放宽。

    如果把低收入的这些家庭用户也统计进来,将有一千万户,所以把廉租房供应量放大到30多倍,才能够解决现在大家迫切的需要。2008年的最新统计,今年中央和地方对于廉租房资金的投入将超过450亿元。

 

廉租房:管比建难

 

    廉租房十年建设,缓慢的背后,是力度问题,还是利益问题,民生工程怎样真抓落实,百姓才能满意?

张鸿:廉租房十年建设发展缓慢是因为建得少 (《今日观察》评论员)

    住房现在分两种,一种是保障性住房,一种是商品房。那保障性住房从利益驱动角度来说,很多地方政府其实是不太愿意建的。因为廉租房100%的地方政府投资,投资进去,却没有收益。而且还要持续的投资。因为管理什么的都要跟上,所以廉租房的投资没有效益。

    经济适用房和两限房也是逐渐地下滑,因为它的收益也很少。1999年,经济适用房占房地产开发的16.5%,2007年是3.3%.这个数字一直在下滑。

    所以中央政府才要求必须把土地出让金的10%用来建廉租房。可是土地出让金从哪来?土地出让金依赖于房地产,也就是说商品房市场发展后,把商品房的房价保住了,房价上去了,土地出让金就能多。所以说从利益驱动来说地方政府当然更愿意去发展商品房市场,而不是保障性住房。

何帆: 廉租房发展缓慢是因为激励机制问题  (《今日观察》评论员)

    廉租房发展缓慢是因为激励机制的问题。之所以不想建廉租房,是因为它想建商品房。建了商品房之后,地价可以卖得更高。

    另外,有些地方政府担心建了廉租房之后,廉租房会对商品房的房价会有一些冲击,因为可能会分流一些消费者,那么房价就会下跌了,下跌后,卖土地的收益就少了。所以从1998年到2007年,实际上我们用在廉租房建设的资金只有165亿,2007年其实是一个井喷式的一个增长,也只有94亿。那么2006年的时候了,全国范围内房地产的投资是2.5万亿,所以廉租房的这个建设的资金,只占房地产这个投资的千分之四。千分之四只是一滴水而已。

    一滴水掉到一盆水里,马上就不见了。所以2007年国务院强制规定,地方土地出让金里,必须要拿出10%来用于保障廉租房。

张鸿:廉租房的分配和管理要加强  (《今日观察》评论员)

    很多经济适用房小区理,除了居住着能开得起宝马,奔驰的人,经济适用房本身的房子也建设得很不错,比如豪华的落地窗,户型都是150平米到200平米。而且很多房子他买了后,用来出租。在某种程度上,也激发了开着宝马奔驰的人和那些应该买经济适用房人的一些矛盾。

何帆:要加强廉租房的品质、地理位置以及周边配套设施。

(《今日观察》评论员)

    在建廉租房的时候,要考虑到老百姓真正需要什么样的廉租房。很多城市规划廉租房的时候,忘记了居民不仅仅只是需要简单一片瓦,还应该考虑得更多。比如居民居住在这里,意味着要解决去上班、去工作等工作交通问题。还需要有一个社区的生活,有医院,有学校等等。有人认为建了廉租房,由于是给中低收入阶层去建的,所以就把它建得那么偏,把它建得很远。但我们一定要记住:廉租房不等于是荒郊野岭,廉租房也不等于是粗制滥造,廉租房更不等于是贫民窟。

张鸿:收入超过廉租房标准 就应该退房 (《今日观察》评论员)

    国外一些廉租房的经验最值得我们借鉴的是整个过程的透明度。对收入的动态的监管,我们应该健全廉租房退出机制。这个退出机制就是当居民收入已超过廉租房标准了,就不应该享受这个待遇。一旦不符合这个条件了,就应该把这个房子退出来。让有真正需要的人,住进这些保障性的住房。

房地产商:砍掉大树好成长

 

    保障性住房建设的新政策的提出,将会对我们现今的房地产市场的发展带来什么样的影响?

牛凤瑞:中低收入阶层 住房有盼头(中国社科院城市发展与环境研究中心主任):

    2000年以后,中国进行住房市场化的改革,去年开始中央提出加强住房保障体系建设,现在又是正式地纳入国务院的这十条措施其中之一,那么这对于广大居民来说,满足住房的基本需求,是一个非常利好的消息,对于广大的中低收入阶层,进入这个保障性住房范围的家庭,起码应该说是有了盼头了。那么另一方面,它对商品房市场,又分流了很大一部分市场需求,商品房市场的这种供求关系的平衡,能够起到很大的促进作用。它分流以后,我们商品房的价格,那么更能够反映我们市场供求关系。

尹中立:商品房就应降价销售,别无选择

(中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任)

    政府现在的决策非常到位,也是非常及时的,立足点是着眼于解决民生,拉动投资,而不是维护很高的房价。在这些增加的投资手段和措施当中,住房的这种投资实际上是占主导地位的。而商品房的开发,希望开发商去增加房地产的投资,实际上是不现实的。因此增加保障性住房的支出,就成为增加固定资产投资的非常有效的途径。对于目前开发商来说,唯一的一条路,就是降价销售,别无选择。

    何帆我觉得房地产商应该有一个比较清醒的认识吧,一个方面来说了,不能误读政府的这些政策。政府出台保障性住房政策,不是为了救市,不是为了救房地产,不是为了让房地产商能够回暖。那么同时的话了,也不需要过分的悲观,政府出台这样的政策,也不是为了打压房地产市场,正像我们看到,温总理已经说得很清楚,房地产市场还是一个中国的支柱产业,我们还是要,实际上是为了保障这个房地产健康稳定的发展。

何帆:房地产商不能拽着政府喊救市 (《今日观察》评论员)

    所以房地产商既不需要欢呼,也不需要痛哭,更不需要在别人的肩膀上哭泣,你不能老是拽着地方政府,说你看我不行了,赶快来救我一下吧。现在房地产商应该有一个非常清醒的认识。因为现在政府的作用和市场的作用已经在分开,商品房是由房地产商来提供的,但对于中低收入提供的这种福利住房,这种保障性的住房,是由政府来提供的。

    政府现在已经拿出地来,拿出钱来,来为这些中低收入阶层的人来盖房,来为他们提供这些保障性的住房,所以这个信号已经很清楚了。

张鸿:房产商们应想法自救 (《今日观察》评论员)

    整个房地产市场结构面临着调整。住房结构首先面临着调整。过去保障性住房在市场上占的比例很小,现在明确看到,政府开始大力地来建这个保障性住房保证大家住房的需求。市场的归市场。所以房产商现在就要想法自救。也许很多房产商原来并没有自救的习惯,一直坐在地方政府的大腿上,去享受保障。但现在政府可能不会管你了。因为要大力建保障性住房了。

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