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胸中无剑:何帆的BLOG

沙漠的内心是潮湿的

 
 
 

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关于我
何帆  

何帆,男,1971年出生于河南省荥阳县,   1996和2000年毕业于中国社会科学院研究生院,分别获得经济学硕士和博士学位。   1998年至2000年在美国哈佛大学进修。   2000年至2002年在中国社会科学院世界经济与政治研究所做博士后。   现任中国社会科学院世界经济与政治研究所《世界经济》编辑部主任、国际金融研究中心副主任。   主要研究领域   国际金融、国际政治经济学、宏观经济学、公共选择、新制度经济学。

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房地产将面临冰河世纪  

2008-11-12 10:39:08|  分类: 《今日观察》评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房地产救市是这段时间市场上最火的一个词。市场中,开发商在促销;银行里,房贷在打折;税收上,政府在优惠,一浪高过一浪的救市呼声,为何救不起低迷的中国楼市? 地方政府不遗余力,各大银行态度谨慎,救市难道成了救开发商,是政策误读?还是利益捆绑?

央视二套《今日观察》节目中,主持人陈伟鸿和评论员何帆、张鸿一起为你剖析:中国的房地产市场,到底该不该救?还能不能救?该怎样救?

张鸿:房价实在高得太离谱了

(张鸿《今日观察》评论员)

经过最近这两年的大幅的上涨,房价与收入之间的比例远远背离了。一般国际上标准是3到6倍,现在很多地方的房价收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能买得起一套房,远远背离了国际上这个标准。用这个房价收入比来衡量已经说明房价实在高得太离谱了。

房地产的冬天还没有过去。潘石屹去了一趟美国后觉得有一种撕心裂肺的痛。他说如果政府早救的话,房产可能就会是一个反弹。我能理解这个撕心裂肺的痛是什么。

张鸿:地产商唯一自救的办法就是降价

(张鸿《今日观察》评论员)

因为很长一段时间以来,从西安、南京,救市的办法无所不用其极。许多地方政府能用的政策,基本上都用到了。有的在打擦边球,比如说有的城市它开始在税费上开始减免,这个可能应该是中央政府和国家税务总局的来的政策,被地方政府做为擦边球用了。

又比如说有些地方政府说用财政补贴直接补贴购房者。这是个有广泛争议的举动,能不能全体纳税人的钱来救房地产?必须打个问号。还有在一些户口相对稀缺的城市里面,许多地方政府用户口来吸引百姓买房。

这些救市的措施,结果确实能让开发商活得更好一点了。如果救市是救了百姓的话,就比较绕了。因为房地产涉及到40多个,甚至50多个行业,相关的产业,包括农民工的就业,包括这个地方政府的一些廉租房和经济适用房的建设资金,很多都来自于土地出让金。许多地方政府的财政收入和这个模式有很紧密关系,我曾经采访过一个二线城市的一个市长。他就对我说这个地方的房地产就是龙头产业,因为土地出让金,几乎占财政收入的60%到70%。

地方政府一定要明确,救市不是托市,不是救价格,而且地方政府千万不要再和房地产商的利益绑在一起了。那么对于地产商来说了,随着整个经济适用房、廉租房的这种建设的进一步的落实,地产商你唯一自救的办法就是降价。

何帆:房地产将面临冰河世纪

(何帆《今日观察》评论员)

一些开发商说,说现在楼市不能降,因为越降的话,老百姓越不买。我觉得这个判断是不对的,因为买房的人实际上是两种,一种是自己要住房,所以他要去买房。这些人他不是说为了投机的,所以他看到,当你的房价真的是降到能够给他得到实惠的时候,他会去买的。只要是房价降到合理的程度,从自有住房的角度来说,百姓可能是去买的。

另外,房地产的冬天其实还没有到来,现在房地产商可能遇到的不是一个冬天,而是一个冰河世纪!房地产商现在正在面临被迫调整商业模式,以前空手套白狼的魔术将会彻底失效。因为过去房地产商拿土地比较容易。但现在中央政府对土地政策控制得比较严,纷纷出台廉租房,两限房的政策就是真正来解决那些种低收入阶层购房问题。对于房地产商来说,这是一个打击。因为原来百姓只能靠房地产商盖房,现在政府增加了供应,对原来处于一个垄断地位的房地产商来毫无疑问是个巨大的打击。

何帆:出台的房地产政策 被房地产商误读

(何帆《今日观察》评论员)

政府一系列房地产的政策出台,看起来好像是和地方政府救市的措施是一样的。但是仔细去看就发现实际有所出入。比如财政部规定了是从11月1号起,如果你个人首次购买90平方米以下的普通住房,那契税要下调到1%,然后买卖房子时,暂时免征印花税、个人销售住房免征土地增值税。所以都是在免掉税负,实际上是个惠民的政策。另外,政府之所以出台一些措施针对房地产市场,有两个用意,一个用意就是说真正看到老百姓现在住房比较困难,买房比较困难,所以想让中低收入阶层的人能够得到更多的实惠。第二就是在美国金融危机风暴的冲击下,不想让中国经济出现一个硬着陆,采取保经济增长的办法。但是这样的政策,恰恰被房地产商,被一些地区政府给误读了。

因为这里包含一个利益所向,房地产和地方政府之间的利益,被结合的非常紧密,除了它直接要得到土地的收入,它还带动了其他的各个行业,家具行业、装修行业。作为一个地方政府,也不愿意看到地方经济一片凋零,所以就会出台各种政策,来想救房市。

救市应该是救中国经济,要针对中低收入阶层的这些群众,提供一个新渠道。我们看到政府加大了对廉租房、两限房,包括一些经济适用房的加大这样的举措,实际这是个民生工程。

如果救经济,要逐渐地调整,要防止房地产一枝独秀,一家坐大的局面。

何帆:房地产行业在中国经济中的比重是畸形的

(何帆《今日观察》评论员)

现在中国的经济已经被房地产俘虏了,房地产行业在中国经济中的比重是畸形的。因为2007年的时候,投资占中国GDP的40%,其中房地产投资又占四分之一。所以按照这个比例,2007年的时候,房地产的投资占GDP的比例的是10:7这个比例要比美国和日本都要高得多,而且这个上涨的速度也比美国和日本要高得多,甚至比日本在经济崛起的那一段时期还要高。比美国在前几年,房地产泡沫的那一个时期长的速度都要高。因此,所以我们现在,实际上已经到了一个要改变房地产一家坐大的情况。

尽管我们承认房地产行业是中国的支柱行业,但是有见过一个柱子就能够支起来的大厦,所以现在要做的不是说要去加固房地产行业,而是要尽快地让中国的经济的发展,变得更加的平衡。

否则的话,无论是地方政府,无论是银行,还有普通老百姓,可能就都会被拴在房地产这一条绳子上。

房地产行业应该让它降价,另外从地方政府的角度来说,下一步可能就是要进行一些财政制度的改革。不能再让地方财政完全依赖土地的收入,地方政府可以通过征收物业税,可以通过征收土地增值税,增加财政收入的来源。

陈伟鸿:提振中国楼市,降价才是硬道理

(陈伟鸿《今日观察》主持人)

各地政府采取了许多令人眼花心乱的救市措施,很多百姓都在思考救市到底是救了谁?每次当面对这样的质疑时,许多地方政府最典型的说就是救市是救经济、救银行、救百姓。但是我每次都发现百姓似乎不怎么领情,他们并不认为你救的是百姓,反而大家会觉得救的是开发商。

因此,对于政府而言,可能更需要重新校正自己对各方利益之间的关系。政府想救的是经济,开发商想救的是自己,百姓还在等待,市场依然低迷,消费者呼吁,提振中国楼市,降价才是硬道理,

易宪容:如果房产价格远离居民购买力 怎么救市都无济于事

(易宪容:社科院金融研究所金融研究员)

把房价抬高,才能抬高土地的价格,土地价格高了,土地的财政(收入)就有了。地方财政有了,你不能把它拿一点出来,说要补贴民众。其实这种举动并没有补贴民众。

房地产的需求,一定是以居民的可支配收入,以及购买力作为一个基点的,离开了这个基点来讲,再怎么救,怎么补贴都没有什么用。尽管比如说有些人发展了经济,但绝大多数人没有能力,购买这么高房价的住房的。

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